Ce travail a été conduit sous la direction d’un comité de pilotage réunissant des
représentants de :
- la Délégation interministérielle à l’aménagement et à la compétitivité des
territoires (DIACT) ;
- l’Assemblée des communautés de France (AdCF) ;
- l’Association de promotion et de fédération des Pays (APFP) ;
- Entreprises Territoires et Développement (ETD) ;
- la Fédération des parcs naturels régionaux de France (FPNRF) ;
- Mairie-conseils Caisse des Dépôts.
Mairie-conseils en a été l’organisateur opérationnel en la personne d’Yves
Gorgeu et avec l’appui de Vincent Chassagne (2is), expert associé.
Les enquêtes et les fiches de présentation des territoires ont été réalisées par
plusieurs experts associés à Mairie-conseils :
Mohammed Chahid, Mati cabinet conseil (Pays du Grand Pau, Pays de Nevers
Sud Nivernais, Pays Basque, Parc naturel régional de Brière, Communauté
d’agglomération du Grand Besançon, Pays Val de Garonne - Gascogne et Pays
Roannais) ;
Alain Chanard, Écritures (Pays d’Alençon, Pays Boulonnais, Pays de Vitré, Pays
de Reims, Pays du Lunévillois) ;
Guy Dumélie, GD-consultant (Pays Coeur d’Hérault, Pays du Mans, Pays de
Saint-Brieuc, Pays de Morlaix, Pays Voironnais et Pays de Rennes).
La rédaction de la synthèse est l’oeuvre d’Alain Chanard et de Vincent
Chassagne.
Nous voulons exprimer toute notre reconnaissance pour l’engagement des dixhuit
territoires qui ont reçu les enquêteurs et sans lesquels ce travail n’aurait
pu être conduit.
Nous tenons à remercier tous les acteurs rencontrés (élus, membres des
conseils de développement et techniciens) qui nous ont consacré du temps
pour échanger librement, répondre aux questions et contribuer aux réflexions
qui ponctuaient les entretiens.
Nous remercions particulièrement nos interlocuteurs qui ont pris le temps
de contacter les acteurs susceptibles d’être interviewés, de programmer les
entretiens et de réagir sur les résultats de nos travaux.

Les grandes opérations urbaines se développent-elles aujourd'hui selon les mêmes principes qu'à la fin du XXe
siècle ? Un objectif général sous-tend les mutations urbaines: une recherche de mixités. La mixité sociale vise à ce que les
nouveaux quartiers, jusqu'aux îlots urbains ou même jusqu'aux bâtiments, mêlent logements sociaux et logements en
accession à la propriété. A la mixité sociale est liée une mixité programmatique qui s'étend à des programmes autres que
d'habitation : bureaux, commerces, équipements publics, etc.
Il en résulte une autre façon de concevoir les opérations d'aménagement, une autre fabrique de la ville et donc de nouvelles formes urbaines. La recherche de mixités mène à la conception d'un nouveau type d'îlot, généralement nommé
macrolot, qui mêle des programmes
hétérogènes. Les macrolots soulèvent de nombreuses questions: quel paysage
urbain fabriquent-ils ? Leur gestion et maintenance à long terme ne risquent-elles pas de poser des problèmes épineux, en
particulier lorsque les bailleurs sociaux deviennent des "utilisateurs" ? Sont-ils une nouvelle expression des mégastructures? Comment imaginer leur mutabilité ou leur
évolution? Servent-ils les exigences de développement durable ? Les grandes opérations urbaines qui font de la mixité leur
objectif manifestent la place de plus en plus grande, sinon prépondérante, prise par les maîtres d'ouvrage privés. Par voie de conséquence, de nouvelles relations et de nouveaux équilibres s'établissent entre des acteurs qui peuvent avoir des
buts différents : collectivités locales, maîtres d'ouvrage privés et publics, urbanistes et architectes. A travers l'examen de nombreuses opérations urbaines, tant à Paris et dans sa région que dans les grandes villes françaises, Jacques Lucan décrit
l'évolution récente des conceptions urbaines, de façon à la fois pragmatique, réaliste et prospective.

« Diversité sociale », « ségrégation urbaine », « mixité »…, autant de termes qui font flores aujourd’hui et qui témoignent de l’importance de la composition et de la segmentation sociale de nos villes.
On les retrouve dans les travaux de chercheurs, dans les rapports ministériels, dans les textes réglementaires, dans les copies d’étudiants et même dans la presse quotidienne. Pour autant, les questions de société qui se cache derrière sont-elles aussi claires qu’on voudrait parfois le croire ?.
Ces termes et les questions qu’ils soulèvent ont une histoire et traduisent des débats. Ils nous servent à décrire les territoires urbains et leur renouvellement mais finissent par faire écran à l’analyse, à force d’être employés pour désigner des situations et des processus parfois différents les uns des autres. Surtout, ils ont mobilisés -certains diront « instrumentalisés »- pour justifier telle politique, telle opération ou au contraire pour les dénoncer.
L’objet du présent ouvrage est de présenter des contributions de chercheurs, sociologues, géographes, anthropologues, historiens, juristes… rédigées à l’occasion d’un séminaire de recherche initié par le Plan Urbanisme Construction Architecture.
Il ne s’agit donc pas d’un travail lexicographique, mais d’un ensemble d’analyses visant à éclaircir la compréhension d’enjeux qui sont au cœur des transformations et des politiques urbaines aujourd’hui, en France, en Europe et ailleurs.

Le spectre de la modernisation hante la planète. On compare les sociétés en s’interrogeant sur les avancées ou sur les reculs de ce front apparemment irréversible de modernisation. Or, chose étrange, on manque toujours d’une description anthropologique de ceux qui se désignent comme étant à l’origine de ce mouvement. Dans un précédent livre, Bruno Latour avait fait l’hypothèse que « nous n’avons jamais été modernes » : le développement des sciences et des techniques nous aurait entraînés dans une histoire d’attachements chaque jour plus intimes entre humains et non-humains. Une histoire tout à fait contraire de celle des Modernes s’émancipant toujours davantage de la nature.
Pour repérer les valeurs multiples et contradictoires auxquelles tiennent ceux qui se disent Modernes, il faut accepter qu’il y ait plusieurs régimes de vérité, plusieurs types de raison, plusieurs modes d’existence dont l’enquêteur doit dresser avec soin les conditions de félicité et d’infélicité. On peut alors revisiter le coeur de notre vie collective : les sciences, les techniques, mais aussi le droit, la religion, la politique et, bien sûr, l’économie, la plus étrange et la plus ethnocentrique des productions. Et se poser autrement ces questions : Que nous est-il donc arrivé ? De quoi pouvons-nous hériter ? Qu’avons-nous en propre ? L’enjeu n’est pas mince au moment où les crises écologiques obligent toutes les sociétés à repenser ce qu’elles ont en commun.

Les périphéries de nos villes peuvent redevenir des lieux de vie, d'espoir et d'épanouissement. Roland Castro, qui travaille depuis trente ans au remodelage de quartiers défigurés, l'assure. Pour peu que l'on se donne les moyens d'une politique urbaine généreuse, respectueuse des hommes et des femmes à qui elle s'adresse.
Parce que les banlieues renferment des richesses humaines insoupçonnées, parce qu'elles ont moins besoin de «nettoyage» que d'embellissement et de considération, parce qu'aucun des quartiers qu'il a transformés n'a été touché par la flambée de l'automne 2005, Roland Castro livre son rêve d'une France «sans Kärcher», ouverte au métissage, garante de dignité et de fraternité.
Failles du système éducatif, délinquance, chômage, inégalité des chances, tensions intercommunautaires, discrimination... La question des banlieues, «poudrières de la république», est le symptôme de l'état de santé réel du pays. Roland Castro examine sur plans la situation des droits de l'homme, de la citoyenneté et de la solidarité en France et formule 89 propositions concrètes et 10 «devoirs du citoyen» pour restaurer le lien social et stimuler la responsabilité collective.

Après une introduction commentant l'utilisation de la notion de mixité dans les textes législatifs français (notamment la loi SRU), mais aussi les approches suivies par les chercheurs pour aborder cette question, ce document bilingue propose des résumés des ouvrages publiés par divers éditeurs (La Documentation Française, les PUF et le PUCA) ainsi que des présentations résumées ou parfois plus développées de rapports de recherches menées à l'initiative du PUCA sur les questions de mixité sociale. Sont également proposés les résumés des articles d'un numéro des Annales de la recherche urbaine. Toutes ces études qui abordent la mixité sous divers angles (marché du logement, classes sociales, quartiers d'habitat social, scolarisation, mobilité résidentielle, etc.) portent sur diverses tailles d'agglomérations, en France et dans d'autres pays européens, proposent parfois des approches comparatives.

Le logement social, pourquoi ? (8)
- le logement social répond aux problématiques d'aujourd'hui (9)
- les orgnismes HLM porteurs d'une mission d'intérêt général au service du territoire (12)

Le logement social, comment ? (15)
- bien connaître son territoire pour mieux répondre aux besoins en logements (16)
- maîtriser le foncier pour anticiper la construction de logements sociaux (19)
- intégrer le logement social dans une stratégie de développement durable (20)
- mener une opération de logement locatif social (22)
- le montage financier d'une opération de logement locatif (24)
- le rôle des organismes HLM dans l'accession sociale à la propriété (26)
- la gestion du patrimoine locatif social par l'organisme HLM (27)
- mener des projets de renouvellement urbain dans des quartiers HLM (29)

Des logements sociaux, pour quels habitants ? (31)
- l'attribution des logements sociaux : un dispositif encadré (32)
- les réponses pour les ménages fragilisés (36)
- favoriser le "vivre ensemble" dans les logements sociaux (40)

Comment faire un PLU efficace ?
Les outils de mixité sociale du PLU
- les emplacements réservés (ER) pour la construction de logements locatifs sociaux
- les secteurs de mixité sociale (SMS)
Les autres prescriptions réglementaires
- la majoration de volume constructible
- les règles de stationnement
Un outil qualitatif : l'OAP

Comment passer du PLU à l'opération ?
La maîtrise foncière
Les outils de la maîtrise foncière et les modes d'acquisition
- l'acquisition amiable
- le droit de préemption urbain (DPU)
- la zone d'aménagement différé (ZAD)
- la déclaration d'utilité publique (DUP)
l'expropriation
Les logiques des acteurs du logement social
- la mixité sociale et répartition des logements
- effets de seuils et taille critique
- modalités de collaboration avec les bailleurs sociaux et diversité des montages
- les autres leviers pour la réalisation des opérations intégrant de la mixité sociale
- un point clé, la perception du logement social
- le défi de la qualité architecturale et urbaine en perpétuelle réinvention